希腊购房投资必读：希腊房产的6个关键指标

若您打算通过购房移民来实现前往希腊的目标，了解购房要点至关重要。本文将深入介绍希腊房地产的6个关键指标，无论您是处于计划阶段还是已经完成了希腊投资移民程序，这都将成为您希腊购房投资不容错过的必读信息。

一、地段

李嘉诚曾言：“决定房地产价值的因素，首先是地段，第二是地段，第三还是地段。”实际上，这句话在全世界范围内都同样适用，这也包括了希腊。希腊的土地价格从几欧元到上千欧元每平米不等，价差很大。

房地产被称为不动产，而实际上，所谓的“不动”不如说是指土地不“动”。在希腊，每个地段的房地产都有其客观价值。例如，位于雅典北部马鲁西区域某一地段的房地产客观价值为每平米2000欧元，如果你能以±5%或±10%的价格买下它，我认为这是相当合理的。当然除了地段，还有其他影响房地产价值的因素，例如风水以及运气等等。

二、房屋面积

和中国相比，希腊房产面积没有“水分”——和中国不一样的是，希腊房产面积指的是房屋套内使用面积，不包括阳台、不包括地下储藏间、更不包括楼梯和电梯间。

三、建筑时间

在希腊购买二手房的话，有四个不同的“建筑时间”：

• 一个是申请建筑许可证的时间；
• 一个是开始建造房屋的时间；
• 一个是建筑完工的时间（从开工到建成，持续两三年是很正常的）；
• 一个是建筑翻新(大修)的时间（很多移民中介公司去收购建于上世纪六七十年代的破旧公寓，翻新后卖给中国客户，会故意不谈房子的建筑时间，而是强调房子的翻新时间）。

希腊雅典有大把大把建于1990年以后的房子可供选择和购买，为什么要去购买建于上世纪六七十年代甚至更早的老房子呢？老爷车可能很值钱，老房子可不一定。

四、土地面积

如果房产是别墅，其地皮所有权属于房东独有，即房东无需经过他人同意就可重建房屋。但若房产为公寓，则其地皮尽管可以“切割”成每个房东的名下，但并非每个房东都单独享有可支配土地的权力。简而言之，购买别墅时土地实际上属于你个人，但购买公寓时土地名义上属于你。

五、容积率和覆盖率

在购买希腊的土地并打造自己的房屋时，对于土地所拥有的建筑属性，包括容积率和覆盖率等，需要注意的是它们在不同地区的规定可能截然不同。即使在同一地段，它们也可能存在差异，谓之“一土一策”。

因此，在购买土地时，有必要邀请律师和建筑工程师介入，详细了解土地的性质和所拥有的建筑容积率，以便明确可以建造多大的房屋，从而保证您能够购买到一块能够合法盖房的熟土。

六、希腊自建房简易指南

假设您已以35万欧元的价格在雅典北部马鲁西区域购买一块500㎡土地，其容积率为1.1，覆盖率为60%。据此，您需要注意以下规定：

1. 您的建筑物总面积不能超过550㎡，可以选择建造独栋别墅、联排别墅或多层公寓；

2. 建筑物的垂直投影面积不能超过300㎡；

3. 地下空间不计入550㎡的限制范围；

4. 阳台面积也不算在550㎡的范围内。

七、建筑能源绩效登记

为了提高建筑的能源效率、节约能源并保护环境，2012年希腊政府颁布并实施了建筑节能条例(K.E.N.AK)。该条例对希腊建筑物的能源绩效进行了评级，并颁发建筑能源绩效证书(EPC)，有效期为十年。建筑能源绩效等级是一个关键指标，可以用来评估建筑的硬件质量。换句话说，年代久远或建筑质量较差的建筑物，其能源绩效等级通常较低。

简而言之，希腊房地产价值由房屋附属土地价值和房屋本体价值两部分组成。估算希腊房地产价值时，需要考虑的因素包括地区、房龄、硬件装修及社区环境，其中地段和房龄是决定希腊房产价值的两大核心因素。

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